新潟県30市町村の粗大ごみ・実家の片付け・空き家の案内発行 株式会社Kogera（新潟県長岡市）最終確認 2026-10-01

にいがた実家じまい帖
更新2026-10-02

実家じまいの進め方

相続した実家を売ったときの税金｜3,000万円控除と新潟の相談窓口

相続した実家を売ると、譲渡所得に税金がかかります。空き家の3,000万円特別控除の要件の概要、必要書類、市が出す確認書（新潟市・長岡市）、新潟の相談窓口を国税庁の公式ページで整理します。

更新日: 2026-10-02

結論

相続した実家を売って利益が出ると、「譲渡所得」として所得税・住民税がかかります。

ただし、一定の要件を満たす空き家には、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁は、これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼んでいます。

要件は細かく、期限もあります。この記事は、国税庁と市の公式ページに書かれていることの概要です。使えるかどうかの最終判断は、税務署か税理士に確認してください。

この記事で分かること

  • 実家を売ると、どんな税金がかかるか
  • 3,000万円特別控除の要件の概要
  • 必要書類と、市が出す「確認書」
  • 新潟市・長岡市の窓口
  • 税金の相談先

早見表

項目 内容 出典
控除額 最高3,000万円（相続人3人以上は2,000万円） 国税庁
売る期間 平成28年4月1日〜令和9年12月31日 国税庁
売る期限 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで 国税庁
売却代金 1億円以下 国税庁
対象の家屋 昭和56年5月31日以前の建築、区分所有でない 国税庁
市の書類 被相続人居住用家屋等確認書（交付に2週間程度） 新潟市・長岡市

実家を売ると、どんな税金がかかる？

土地や建物を売ったときの利益は、「譲渡所得」です。国税庁のページでは、次の式で計算します。

譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額 ＝ 課税される所得

  • 取得費：買ったときの代金や、購入手数料などです。建物は、所有期間中の減価償却費相当額を引きます。取得費が分からないときや、譲渡価額の5％より少ないときは、譲渡価額の5％を取得費にできます（概算取得費）
  • 譲渡費用：仲介手数料、測量費、契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです

所有期間が、売った年の1月1日で5年を超えると「長期」です。税額は、所得に所得税15％をかけます。ほかに住民税5％がかかります。復興特別所得税も、併せて申告・納付します。相続した不動産の所有期間は、原則として、亡くなった方が取得した日から数えます。

仮の数字で考えます。

  • 売った金額：2,500万円
  • 取得費（不明のため概算の5％）：125万円
  • 譲渡費用（仲介手数料など）：100万円
  • 譲渡所得：2,275万円

特別控除を使えない場合は、この2,275万円が課税の対象です。3,000万円の特別控除が使える場合は、式のうえでは、課税される所得が残りません。実際の金額は、個別の事情で変わります。使えるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。

3,000万円特別控除の概要

国税庁のページ（令和8年4月1日現在の法令等）では、次のように説明されています。

  • 対象：相続または遺贈で取得した「被相続人居住用家屋」または、その敷地等を売ったとき
  • 売る期間：平成28年4月1日から令和9年12月31日まで
  • 控除額：最高3,000万円。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上のときは、2,000万円まで

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除（国税庁 No.3302）は、別の特例です。自分が住んでいた家が対象で、要件も違います。この記事の特例は、相続した空き家が対象です。

対象になる家屋

「被相続人居住用家屋」は、相続の直前に亡くなった方が住んでいた家で、次の3つにすべて当てはまるものです。

  1. 昭和56年5月31日以前に建築された
  2. 区分所有建物登記がされていない（マンションなどではない）
  3. 相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいない

要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していた場合は、別の要件を満たせば、対象になることがあります。詳しくは、国税庁のタックスアンサー No.3307に書かれています。

売る人・売り方の要件

主な要件は、次のとおりです。

  • 売った人が、相続または遺贈で、その家屋と敷地を取得した相続人であること
  • 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使われていないこと
  • 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売っていないこと
  • 売った家屋や敷地について、取得費の特例（相続税の取得費加算）や、収用等の特別控除など、他の特例を受けていないこと
  • 同じ被相続人から取得した家屋や敷地で、この特例を使っていないこと

売り方は、国税庁のページでは、次の3つに分けて書かれています。

  • 家屋（耐震基準を満たすもの）を、そのまま売る、または家屋と敷地を売る
  • 家屋をすべて取り壊してから、敷地を売る
  • 家屋をそのまま売り、翌年2月15日までに、耐震基準を満たすか取り壊す（令和6年1月1日以後の譲渡）

どの売り方かで、要件も必要書類も変わります。

期限の数え方

「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」は、少し分かりにくい表現です。

たとえば、2025年10月に亡くなった場合を考えます。3年を経過する日は2028年10月です。その日が属する年の12月31日は、2028年12月31日です。

ただし、特例の期間は、令和9年（2027年）12月31日までです。この場合は、2027年12月31日までに売る必要があります。長岡市のページにも「かつ、令和9年12月31日まで」と書かれています。

この例は、説明のための仮のものです。自分の場合の期限は、税務署か税理士に確認してください。

1億円の判定の注意

家屋と一体で使っていた部分を、別に分けて売る場合があります。他の相続人が売る場合もあります。国税庁のページでは、1億円の判定に、あとから売った分も含めます。対象は、売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの分です。分けて売ると、合計が1億円を超えて、あとで修正申告が必要になることがあります。

取得費加算との関係

相続税を払った人が使える「取得費の特例」（相続税の取得費加算）もあります。要件の一つは売る時期です。相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ります（国税庁 No.3267）。

3,000万円特別控除は、この特例を受けていないことが要件です。どちらが有利かは、事情で変わります。※確認中: 自分のケースで有利な特例 税理士に相談してください。

必要な書類

確定申告で、書類を添えて提出します。申告先は所轄の税務署です。国税庁のページでは、家屋と敷地を売る場合に、次の書類が挙げられています。

  • 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
  • 登記事項証明書など（売った人が相続で取得したこと、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有でないこと、が分かるもの）
  • 市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 耐震基準適合証明書、または建設住宅性能評価書の写し（譲渡の日前2年以内に調査や評価が終わったもの）
  • 売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下と分かるもの）

家屋を取り壊して敷地を売る場合や、売った後に耐震改修・取壊しをする場合は、書類が違います。国税庁のページで、区分ごとに確認してください。

売るためには、不動産の名義が相続人になっている必要があります。相続登記は、令和6年4月1日から、取得を知った日から3年以内の申請が義務になっています（法務省）。

市が出す「確認書」とは

「被相続人居住用家屋等確認書」は、売った家のある市区町村が出す書類です。被相続人が住んでいたことなどを、市が確認します。

新潟市

  • 新潟市のページに、申請の手引きと申請書があります。売り方に合わせて、手引きは3種類（1-1、1-2、1-3）です
  • 受付から交付まで2週間程度かかります。税務署への提出期限を考えて、早めの申請が勧められています
  • 書類に不備があると、そろった時点で受付になります
  • 市から確認書を受け取っても、特例を受けられない場合があります
  • 担当：住環境政策課 空き家対策・活用推進室　電話025-226-2813

長岡市

  • 申請書を必要書類とともに提出して、確認書の交付を受けます
  • 交付には2週間程度かかります。手数料は不要です
  • 様式は3種類（耐震基準に適合させて譲渡、取り壊して土地を譲渡、そのまま譲渡して後で耐震改修または取壊し）です
  • 担当：都市整備部 都市政策課 住宅政策担当　電話0258-39-2265（大手通庁舎）

どの様式を使うかは、売り方で決まります。売買契約を結ぶ前に、市に聞いておくと安心です。確認書の発行手続きの細かい点は、各市のページと手引きで確認してください。

新潟で相談できる窓口

税金（適用できるか）

  • 税務署：国税庁のページに、新潟県内の税務署が載っています。電話は自動音声の案内です。例は次のとおりです。
    • 新潟税務署：025-229-2151（新潟市の北区・東区・中央区・江南区・南区・西区）
    • 新津税務署：0250-22-2151（新潟市の秋葉区）
    • 巻税務署：0256-72-2355（新潟市の西蒲区）
    • 長岡税務署：0258-35-2070（長岡市の一部） どの税務署が担当かは、国税庁のページの「管轄地域」で確認してください
  • 国税の電話相談：国税庁の税務署一覧のページに、電話相談の番号が載っています。0570-00-5901（ナビダイヤル）です
  • 税理士会の無料相談：関東信越税理士会 新潟県支部連合会が、予約制の無料相談を開いています。2026年10月2日時点のページでは、次のとおりです。
    • 新潟支部：4月〜12月の第1水曜（025-225-2203）
    • 長岡支部：毎月第1・第3水曜の午前（0258-33-8080） 日程は変わるため、電話で確認してください

売却・登記・相続の手続き（新潟市の相談窓口一覧）

新潟市の「空き家に関する相談窓口一覧」に、次の団体が載っています。

  • 不動産の売買：新潟県宅地建物取引業協会（025-247-1177）
  • 不動産の売買：全日本不動産協会新潟県本部（025-385-7719）
  • 登記、境界の測量：新潟県土地家屋調査士会（025-378-5005）
  • 登記、相続など：新潟県司法書士会
  • 相続など権利義務関係の書類作成：新潟県行政書士会

窓口によって、予約が必要です。受付日時は、新潟市のページで確認してください。

長岡市の空き家の相談は、都市政策課の住宅政策担当（0258-39-2265）です。各支所でも相談できます。

税金の個別の判断は、窓口の種類を問わず、税務署か税理士が行います。

よくある疑問

空き家の3,000万円控除は、誰でも使えますか。 いいえ。家屋の建築時期、売る期限、売却代金などの要件があります。使えるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。

いつまでに売れば間に合いますか。 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。ただし、特例の期間は令和9年12月31日までです。

相続人が3人いたら、控除はどうなりますか。 令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上のときは、控除は2,000万円までです（国税庁）。

家を壊してから売ってもよいですか。 国税庁のページでは、家屋をすべて取り壊してから敷地を売る方法も挙げられています。要件や書類が変わるため、売る前に市の窓口で確認してください。

「確認書」はどこでもらいますか。 売った家のある市区町村です。新潟市は住環境政策課、長岡市は都市政策課が窓口です。交付に2週間程度かかります。

売らずに持ち続けた場合は、使えませんか。 この特例は、売ったときの特例です。持ち続ける間の税金は、空き家の固定資産税は本当に6倍になる？で説明しています。

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出典

確認日はすべて2026年10月2日です。

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