新潟県30市町村の粗大ごみ・実家の片付け・空き家の案内発行 株式会社Kogera（新潟県長岡市）最終確認 2026-10-01

にいがた実家じまい帖
更新2026-10-03

実家じまいの進め方

新潟の空き家を買い取ってもらうには｜買取と仲介の違い・再建築不可・査定書類

新潟の空き家を買取で売るか、仲介で売るか。違い、媒介契約の3種類、報酬の上限、再建築不可の確認方法、雪で傷んだ家の注意、査定前に用意する登記事項証明書や納税通知書などを、国・法務局・市の公式情報で整理します。

更新日: 2026-10-03

**結論：買取は不動産会社が買主になる売り方で、仲介は買主を探してもらう売り方です。**買取と仲介で、期間や価格にどれだけ差が出るかの公的な目安は、確認できませんでした。契約の前に、複数の会社で査定を取り、書面で条件を比べてください。自宅を不動産業者に売った契約は、クーリング・オフができません。査定の前には、登記事項証明書と固定資産税の納税通知書を用意します。

内容は、2026年10月3日時点の国・法務局・市の公式ページで確認できたものだけです。確認できなかった項目は「※確認中」と書きました。税金や法律の細かい点は、専門家に確認してください。この記事では、特定の買取会社を紹介しません。

この記事で分かること

  • 買取と仲介の違い、媒介契約の3種類、仲介の報酬の上限
  • 再建築不可の家や、雪で傷んだ家を売るときの確認点
  • 査定の前に用意する書類と、取り方

買取と仲介の早見表

項目 買取 仲介
買主 不動産会社 主に個人（不動産会社が探す）
報酬の仕組み 国の報酬の上限は、仲介（媒介）の報酬が対象 国の告示で上限が決まっている
決まるまでの期間 公的な目安は確認できず 公的な目安は確認できず
価格 公的な目安は確認できず。会社ごとに提示される 買主しだい
契約前の確認 価格の内訳と、引き渡しの条件を書面で確認 媒介契約の種類・期間・報酬を確認

期間と価格の公的な目安は、確認できませんでした。※確認中: 買取と仲介の価格差・期間の公的な目安

買取と仲介の違い

仲介：媒介契約は3種類

仲介で売るときは、不動産会社と媒介契約を結びます。種類は、一般・専任・専属専任の3つです。国土交通省の標準媒介契約約款では、次のとおりです。

種類 他社への重ねた依頼 自分で見つけた買主との直接契約 レインズへの登録 業務の報告
一般 できる できる 契約書で確認 契約書で確認
専任 できない できる 契約の翌日から7日以内 2週間に1回以上
専属専任 できない できない 契約の翌日から5日以内 1週間に1回以上

専任と専属専任の有効期間は、3か月以内です。レインズの期限に、休業日は入りません。

仲介の報酬には上限がある

仲介（媒介）の報酬は、国土交通省の告示で上限が決まっています。空き家は、特例があります。令和6年7月1日から、物件の価額が800万円以下の宅地や建物は、報酬の上限が33万円（消費税込）です。以前は400万円以下でした。買主からも受け取れるようになりました。

この特例を使うときは、媒介契約の前に、不動産会社が報酬額を依頼者に説明し、合意を取る必要があります。契約書に、特例の適用と金額が書かれているか確認してください。

買取：会社が自分で買う取引

買取は、不動産会社が自ら買主になります。買い取った家は、転売や再販されます。不動産流通推進センターの事例では、買取価格が低すぎる場合や、説明が足りない場合に、問題になった例が紹介されています。

買取の費用の扱いは、会社と契約書で決まります。次の点を、書面で確認してください。

  • 買取の価格と、その内訳
  • 引き渡しまでに所有者が負担する費用（家財の処分、測量、登記など）
  • 引き渡し後の不具合について、売主がどこまで責任を負うか

最後の点は、契約書の書き方で変わります。内容が分かりにくいときは、専門家に見てもらってください。

契約の前に知っておくこと

国民生活センターは、自宅を不動産業者に売った場合、クーリング・オフはできないと説明しています。長時間の勧誘や、安い価格での売却を迫られた相談例も挙げています。

  • 内容が分からないまま契約しない
  • 納得できない条件は、契約の前に解決する
  • 困ったときは、消費者ホットライン「188」に相談する

その場で決めず、家族や専門家と相談する時間を取ってください。

再建築不可の家は、まず確認から

「再建築不可」は、今の家を壊すと、新しい家を建てられない土地のことです。新潟市の公式ページは、敷地が建築基準法の道路に2メートル以上続けて接していないと、建てられないと説明しています。

確認の手順は、次のとおりです。

  • 家の前の道が、建築基準法上の道路かどうかを、市の建築の担当課で調べます。照会の方法は市ごとに違います。※確認中: 道路種別の照会方法
  • 道幅が狭い道は、セットバックが必要になる場合があります。
  • 道路に接していない敷地は、市の認定や許可を受ければ、建てられる場合があります。

認定や許可の可否は、個別の判断です。買取や仲介の相談では、再建築不可の事実を、最初に会社へ伝えてください。再建築不可の家が、買取でどう扱われるかは、会社により異なります。※確認中: 再建築不可の家の買取の扱い

雪で傷んだ家は、先に安全を確保する

新潟県は、冬の空き家からの落雪や倒壊に注意を呼びかけています。所有者は、落雪や倒壊で人や物に被害が出ると、損害賠償を問われる場合があります。県は、雪が積もった空き家に近づかないよう、呼びかけています。

屋根雪の重さは、見た目では分かりません。十日町市は、雪の状態で重さが大きく変わると説明しています。新潟県は、佐渡市と粟島浦村を除く全域を、建築基準法の多雪区域に指定しています。

売るときの注意点は、次のとおりです。

  • 雪で傷んだ箇所は、写真に残し、会社に隠さず伝える
  • 冬の間の雪下ろしと管理の担い手を、売る前に決めておく
  • 傷みが大きいときは、解体して土地で売る方法も比べる（下の「傷みが大きいときの選び方」を参照）

雪害を受けた家の価格の付き方は、公的な目安が確認できませんでした。※確認中: 雪害物件の査定の考え方

雪下ろしの制度は、次の記事にまとめています。

傷みが大きいときの選び方

小千谷市の公式ページは、解体費を出せない場合について、次のように案内しています。

  • まず、建物が売却できるかを、不動産事業者に相談する
  • 建物が老朽化して売却や譲渡が難しいときは、解体費を差し引いた金額で売る方法がある
  • 金融機関によっては、空き家の解体ローンがある

これは小千谷市の案内です。ほかの市町村や会社の扱いは、個別に確認してください。解体の費用と手続きは、次の記事にあります。

査定の前に用意する書類

書類 取り方 公式に確認できたこと
登記事項証明書 法務局の窓口・郵送・オンライン 手数料は書面請求が600円、オンライン請求の送付が520円、窓口受取が490円（令和7年4月1日から）
固定資産税の納税通知書 毎年、市から届く 納税義務者が亡くなると、相続人が引き継ぎます。長岡市は、代表者の申告書で送付先が決まります
資産評価等証明書・名寄帳 市の資産税課の窓口か郵送 長岡市は1枚300円（物件数などで変わる）。本人確認書類が必要。亡くなった方の分は、相続人が戸籍謄本などを示して請求する
登記識別情報（権利証） 手元の書類 売買の所有権移転登記では、原則、売主の登記識別情報が必要
相続を証明する書類 戸籍、遺産分割協議書など 名義が故人のままなら、先に相続登記が必要

測量図、境界の資料、建築関係の書類は、会社により求めるものが違います。国や市の公式ページでは、一覧を確認できませんでした。会社に聞いてください。※確認中: 査定時に求められる測量図・建築関係書類

名義が亡くなった方のままなら、相続登記を先に済ませます。相続登記は、令和6年4月1日から義務化されています。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります（法務省の説明）。

査定を受ける順序

  1. 登記事項証明書で、名義と抵当権を確認する。
  2. 納税通知書か評価証明で、土地と建物の範囲を確認する。
  3. 家の状態（雨漏り、雪害、境界の不安）をメモと写真にする。
  4. 買取と仲介の両方で、複数の会社に査定を頼む。
  5. 価格と条件を、書面で比べる。
  6. 条件に合意したら、売買契約を結ぶ。契約書は、事前に書面で受け取って読む。
  7. 代金を受け取り、引き渡す。売買の所有権移転登記には、原則、売主の登記識別情報が必要です。

売ったときの税金は、次の記事にまとめています。

新潟の空き家の買取のよくある質問

Q. 買取なら、仲介手数料はかかりませんか？

国の報酬の上限は、仲介（媒介）の報酬について決められています。買取は、会社が自ら買主になる取引です。ただし、ほかの費用の扱いは契約書で決まります。書面で確認してください。

Q. 専任媒介と一般媒介は、どちらがよいですか？

一般は、複数の会社に依頼できます。専任は、1社に任せる代わりに、レインズの登録と報告の義務が決まっています。どちらがよいかは、物件と状況しだいです。契約の前に、期間と報告の頻度を確認してください。

Q. 契約したあとに、やめることはできますか？

自宅を不動産業者に売る契約は、クーリング・オフができません。契約の前に、内容を理解してください。迷ったときは、188に相談できます。

Q. 相続登記が済んでいなくても、査定は受けられますか？

査定の段階で何が必要かは、会社により異なります。売買の登記には、名義が必要です。先に相続登記を済ませるのが確実です。※確認中: 相続登記前の査定の可否は会社ごと

Q. 再建築不可でも売れますか？

売れるかどうかは、会社と物件により異なります。まず、市の担当課で道路の種類と接道を確認してください。認定や許可で建てられる場合があります。

Q. 納税通知書が見つかりません。

市の資産税課で、資産評価等証明書や名寄帳を取れます。長岡市は、1枚300円です（物件数などで変わります）。亡くなった方の名義は、相続人が戸籍謄本などを示して請求します。

Q. 空き家バンクと買取は、どう使い分けますか？

空き家バンクは、市が情報を掲載する制度で、市は交渉や契約に関わりません。買取は、会社が買主になる売り方です。まず空き家バンクに登録し、決まらなければ買取を考える方法もあります。

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出典

確認日はすべて2026年10月3日です。

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