新潟県30市町村の粗大ごみ・実家の片付け・空き家の案内発行 株式会社Kogera（新潟県長岡市）最終確認 2026-10-01

にいがた実家じまい帖
更新2026-10-02

実家じまいの進め方

新潟の実家が空き家になったら｜売る・貸す・壊すの比べ方と、使える制度

新潟の実家が空き家になったら、売る・貸す・壊すをどう比べるか。放置のリスク、空き家バンク、3,000万円特別控除、県内6市の解体補助金、相続登記と国庫帰属制度までを公式情報で整理します。

更新日: 2026-10-02

**結論：まず「冬を越せるか」「名義」「相続人の合意」の3つを確かめます。**そのあとで、売る・貸す・壊すを比べます。昭和56年5月31日以前に建てた相続の家は、売ると最高3,000万円の特別控除を使える場合があります。貸すと、その特例は使えません。解体の補助は、市ごとに条件が違います。契約の前に申請してください。

制度の内容は、2026年10月2日時点の公式ページで確認したものだけを書いています。税金や法律の細部は、専門家へ確認してください。

この記事で分かること

  • 空き家を放置したときに起きること（税金・法律・新潟の雪）
  • 「売る」「貸す」「壊す」それぞれの進め方と、使える公的な制度
  • 空き家バンクの市別の違い（長岡市・上越市・新潟市）
  • 解体の補助金（県内6市）と、解体後の税金
  • どれを選ぶかを決めるときの、4つの目安
  • よくある質問

親の家を相続した。または、親が施設に入って家が空いた。県外だと、「とりあえずそのまま」にしがちです。

売る・貸す・壊すの早見表

向く場面 使える制度の例 先に確認すること
売る 管理の負担から離れたい 空き家バンク、3,000万円特別控除 築年、相続人の合意、名義
貸す 家を残したい。管理を続けられる 空き家バンクの賃貸登録、DIY型賃貸 雪下ろしの担い手、修繕の負担
壊す 建物が傷んでいる。土地として使いたい 各市の除却補助、土地の国庫帰属制度 補助の条件、解体後の固定資産税

詳しくは、次の各章で説明します。

先に確かめること：名義（相続登記）

相続登記は、令和6年4月1日から義務化されています。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります（法務省の説明）。

名義が亡くなった方のままだと、売る・貸す・壊すのどれも進めにくくなります。空き家バンクの登録でも、登記簿の書類が要ります。最初に、登記簿で名義を確認してください。

空き家のまま置くとどうなる？

固定資産税は「住宅用地の特例」が前提

家が建っている土地には、固定資産税の「住宅用地の特例」があります。新潟市の説明では、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分は価格の6分の1が課税標準になります。200平方メートルを超える部分は、価格の3分の1です。

家が建っていれば、空き家でも特例は続くのが基本です。次の場合は外れます。

  • 「特定空家等」として勧告を受けた場合（新潟市の説明）
  • 家を取り壊して更地にした場合（下の「解体後は固定資産税が上がることがある」を参照）

国は、「管理不全空家等」でも、市町村から勧告を受けると特例の対象外になると案内しています。

「管理不全空家等」と「特定空家等」とは

空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）では、管理が不十分な空き家を2段階で扱います。新潟市の説明は次のとおりです。

  • 管理不全空家等：そのまま放置すると特定空家等に当たるおそれのある状態
  • 特定空家等：倒壊のおそれ、著しい衛生上の問題、著しい景観の悪化など、周辺に悪影響がある状態

市町村は、所有者に指導や勧告を行えます（国土交通省の説明）。

新潟では「雪」が加わる

新潟県は、冬の空き家について次のように注意を呼びかけています。

  • 適切に雪処理されていない空き家には、落雪や倒壊の危険がある
  • 空き家の管理は所有者の責任である

新潟県住宅の屋根雪対策条例でも、空き家の所有者や管理者は、屋根雪下ろしなど必要な管理を行うよう求められています。

県外にお住まいなら、「冬を越せるか」が最初の判断材料です。

売る：空き家バンクと、相続空き家の3,000万円特別控除

仲介と買取の違い（一般論）

家を売る方法は、大きく2つあります。

  • 仲介：不動産会社が買い手を探します。時間がかかることがあります。
  • 買取：不動産会社が直接買い取ります。

どちらが合うかは、急ぐ度合いと家の状態で変わります。複数の見積もりを比べてください。

空き家バンクの使い方

空き家バンクは、自治体が空き家の売りたい・貸したい情報を集めて公開する仕組みです。市が仲介するのではなく、情報の公開が中心です。

長岡市

長岡市の登録期間は2年以内で、延長できます（市の実施要綱）。登録の詳細は、次の記事にまとめています。

長岡市の公式ページでは、登録の流れは次のとおりです。

  1. 「空き家バンク登録申込書」に記入し、登記簿謄本の写しを添えて、市の担当窓口へ提出する（窓口持参または郵送）
  2. 所有者と市の担当者で、間取り・写真などの現地調査をする
  3. 市が審査し、登録決定通知書が届く
  4. 市のサイトなどで物件情報が公開される。希望者がいれば連絡先の交換を市が支援する
  5. 見学・交渉・契約は、当事者同士で行う

市は交渉や契約の仲介をしません。不動産業者を通すよう勧めています。

登録できるのは、個人所有で登記済みの一戸建てで、抵当権がなく、管理されていて居住可能な家などです。売買の場合は、土地の地目が田・畑でないことも条件です。

上越市

上越市は「空き家情報バンク」の専用サイトを公開しています。登録の流れは、次のとおりです。

  1. 「空き家登録シート」を書き、建築住宅課（025-520-5786）へ連絡する
  2. 不動産・所有権の書類と、写真・図面を用意する
  3. 「無料相談会」で確認を受け、登録が適当と認められれば登録される
  4. 利用希望者が現れたら、宅建協会・全日の会員業者が交渉・契約を仲介する（仲介手数料は両方に必要）

無料相談会は、毎月第2火曜・第3金曜・第4火曜の午後です。詳しくは、次の記事にまとめています。

登録済み（または登録予定）の空き家には、家財道具の処分費補助があります。補助率は2分の1、上限は10万円です。契約や作業の前に申請する必要があります。

新潟市

新潟市の公式ページでは、空き家バンクを実施しているのは西蒲区のみです。西蒲区では、月に1回の登録相談会があります。

西蒲区以外の売買・賃貸の相談は、不動産関係団体へ、とされています。市と連携協定を結ぶ、県宅建協会と全日本不動産協会新潟県本部です。

県内のほかの市町村

新潟県の「空き家バンク」ページには、県内30市町村の担当課が一覧になっています。実家の市町村名から、その市町村のバンクへ進めます。

売る側ではなく、買う側の支援もあります。県は、市町村と連携して「空き家利活用支援事業」を行っています。子育て世帯や県外からの移住者が、空き家を取得・改修するときの支援です（県 建築住宅課 025-280-5442）。使えるかどうかは、買い手が市町村に確認します。

相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除

国税庁の「No.3306」には、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例があります。譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。要件の概要は次のとおりです。

  • 令和9年12月31日までに売ること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家であること（区分所有建物は対象外）
  • 相続の開始直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと
  • 相続の時から売るまで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
  • 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 家が耐震基準を満たすか、家を取り壊した後に土地を売ること（売却後に買い手が行う場合も対象）
  • 確定申告をすること。市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要

相続人が3人以上いる場合は、控除は2,000万円までです（令和6年1月1日以後の譲渡）。

施設入所のあとに亡くなった場合は、別の要件があります（国税庁No.3307）。

注意したいのは、貸すと対象外になることです。「貸す」を選ぶ前に、この特例を使う可能性があるかを確認してください。使えるかどうかは、税理士または税務署へ確認してください。

貸す：空き家バンクの賃貸登録と、DIY型賃貸

空き家バンクの賃貸登録

長岡市の空き家バンクは、「売りたい・貸したい方」向けと案内されています。上越市も、空き家情報バンクで空き家の情報を公開しています。

貸す場合は、修繕や管理の負担が所有者に残ります。雪下ろしを誰が担うかを先に決めてください。

DIY型賃貸（一般論）

国土交通省は、「DIY型賃貸借」の契約書式例とガイドブックを公表しています。

  • 借りる人の希望で改修できる賃貸借のこと
  • 借りる人が希望する改修内容を貸主に伝え、貸主が承諾して、合意書を交わす
  • 退去するときに元に戻すかどうかを、先に決めておく

改修の範囲や、設備が壊れたときの扱いは、契約で細かく決めます。国のガイドブックを確認し、不動産の専門家と相談してください。

壊す：解体費用と、新潟県内6市の補助金

解体費用

相場としての公的な目安は、今回の確認では見つかりませんでした。国は、補助金を算定するときの除却工事費の上限を、1㎡あたり木造36,000円、非木造51,000円と定めています（令和8年度）。これは補助の計算上の上限で、実際の解体費の相場ではありません。※確認中: 国・県・市が示す、解体費の相場としての目安

金額は建物の広さ・構造・立地で変わります。複数の解体業者から見積もりを取ってください。

県内の補助金の例

解体への補助金は、市ごとに名称も対象も違います。どの市も、契約や着工の前に申請する必要があります。先に契約すると、対象外になります。

市 制度名（公式ページの表記） 補助の概要
長岡市 空き家対策総合支援事業補助金 町内会など地域団体向け。特定空家等が対象。補助対象経費の4/5、上限160万円。
新潟市 空き家活用推進事業（跡地活用タイプ） 未接道地の購入費と空き家の解体費の3分の1、最大50万円。条件あり。
上越市 空き家等及び特定空き家等除却費補助金 除却費用の2分の1、上限50万円。特定空き家等は低所得世帯が対象。
三条市 特定空家等解体費補助金 一般建築物は補助対象経費の5分の4、上限50万円。管理不全空家等は別制度（上限20万円）。
柏崎市 空家等除却支援事業補助金 解体費の2分の1。最大50万円（居住誘導区域内は65万円）。
佐渡市 老朽危険廃屋対策支援事業補助金 木造は2分の1以内、上限80万円。補助額が15万円未満の場合は交付されない。

次の点に注意してください。

  • 長岡市の制度は、個人の所有者が直接申し込むものではなく、町内会などの地域団体が申請する形です。個人向けの除却補助は、今回の確認では見つかりませんでした。※確認中: 長岡市の個人向け除却補助の有無
  • 新潟市は、「危険空き家向けの除却補助」を公式ページで確認できませんでした。上の跡地活用タイプは、使える条件が限られます。※確認中: 新潟市の危険空き家向け除却補助
  • 多くの制度で、特定空家等などの認定や事前調査が必要です。ふつうの空き家は対象外のことがあります。
  • 市税の滞納がないこと、市内に本社のある解体業者が施工することなどが条件の市もあります。
  • 受付期間や予算の上限は、市の窓口で最新を確認してください。

解体後は固定資産税が上がることがある

家を取り壊すと、土地に住宅がなくなり、住宅用地の特例の対象外になります。土地の固定資産税が高くなる場合があります。

新潟市の説明では、特例の適用は、毎年1月1日の状況で判定します。取り壊す時期が、その年の税額に関わります。

解体して売るなら、売却までの税負担も計算してください。個別の税額は、市の資産税の窓口へ確認してください。

解体したあと、土地を手放す方法

建物を壊して更地にしたあと、土地を持て余す場合は、「相続土地国庫帰属制度」があります。相続で取得した土地を、国に引き取ってもらう制度です。

  • 建物がある土地は、申請できません（法務省の説明）。解体してから申請します。
  • 承認申請の手数料は、土地1筆あたり14,000円です。
  • 承認されたら、10年分の管理費相当の負担金を納めます。
  • 申請先は、土地のある県の法務局（本局）です。

引き取れない土地の要件があります。使えるかどうかは、法務局に確認してください。

決め方の目安

正解は1つではありません。次の4点で整理します。

1. 立地

買い手や借り手が見つかりやすい場所か。冬に道が埋まる場所か。

2. 築年

築年によって、使える制度が変わります。昭和56年5月31日以前の建築なら、3,000万円特別控除の対象になる可能性があります。

3. 雪

冬の屋根雪をだれが下ろすのか。県外から通えないなら、落雪や倒壊のリスクが最大の問題になります。

4. 相続人の合意

名義が決まっていない、きょうだいの意見が分かれている。この状態では、売却も解体も進みません。先に話し合ってください。

迷ったときは、冬を越せるかの確認、相続人での方針合わせ、税理士への確認、市の窓口での補助金の確認、の順で進めてください。

遠方でも相談できる窓口

  • 長岡市：都市政策課 住宅政策担当（0258-39-2265）。司法書士・行政書士・宅建協会などの協定団体が、一覧になっています。遠方の所有者向けに、シルバー人材センターの見守り・管理サービスが、ふるさと納税の返礼品にあります。
  • 新潟市：「空き家に関する相談窓口一覧」に、不動産・登記・庭木の管理・改修・解体などの窓口があります。多くは電話予約が必要です。
  • 上越市：建築住宅課（025-520-5786）。

窓口の使い分けは、次の記事も参考にしてください。

新潟の空き家のよくある質問

Q. 実家が空き家になったら、まず何をしますか？

名義の確認、冬を越せるかの確認、相続人での話し合いの3つです。そのあとで、売る・貸す・壊すを比べます。

Q. 空き家を放置すると、どうなりますか？

管理が不十分だと、市町村から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が外れます。新潟では、雪による落雪や倒壊の危険もあります。

Q. 空き家は、売る・貸す・壊すのどれがいいですか？

正解は1つではありません。立地・築年・雪・相続人の合意の4点で決めます。貸すと3,000万円特別控除は使えません。先に税理士か税務署に確認してください。

Q. 3,000万円特別控除は、どんな家で使えますか？

昭和56年5月31日以前に建てた、相続した家などが対象です。令和9年12月31日までに売ることなど、要件が多くあります。国税庁のNo.3306を確認してください。

Q. 新潟で空き家を解体する補助金は、誰でも使えますか？

使えません。市ごとに対象が違います。特定空家等が対象の市もあります。長岡市は、地域団体が申請する制度です。どの市も、契約や着工の前に申請します。

Q. 家を解体すると、固定資産税はどうなりますか？

住宅用地の特例の対象外になり、土地の税額が上がる場合があります。特例は、毎年1月1日の状況で判定されます（新潟市の説明）。

Q. 空き家バンクに登録すると、市が買い手を探して契約してくれますか？

市が仲介する制度ではありません。長岡市は、交渉と契約に関わりません。上越市は、宅建協会などの会員業者が仲介します。

Q. 相続登記をしないと、どうなりますか？

令和6年4月1日から義務化されています。3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。

次に読む

出典

確認日は2026-10-01です。ただし、法務省・新潟県・新潟市の相談窓口・長岡市の空き家対策・上越市の空き家情報バンクは、2026-10-02です。

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